Propositions d'amendements au projet de loi portant reforme de la loi du 10 juillet 1965

A - SYNDICAT COOPÉRATIF

A 1 – Remplacer dans l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les termes « revêtir la forme du syndicat coopératif » par «  adopter le mode de gestion du syndicat coopératif ».

A 2 – Ajouter in fine de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les dispositions suivantes figurant dans l’article 93 de la loi E.N.L. du 13 juillet 2006 :
« Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les Associations syndicales libres peuvent même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins constituer entre eux des Unions Coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion. Ces Unions Coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet.
Les adhérents sont représentés à l’assemblée générale de l’Union Coopérative par leur président ou syndic. L’assemblée générale élit parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du Conseil d’administration de l’Union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
Chaque syndicat ou Association syndicale libre décide parmi les services proposés par une Union Coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les Unions Coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la Section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  ».

A 3 – Ajouter in fine de l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les dispositions suivantes :
« L’assemblée générale d’un syndicat coopératif peut décider d’instituer un « fonds mutuel de prévoyance », propriété du syndicat et d’en fixer la contribution trimestrielle des copropriétaires. Lors de la mutation d’un lot, le président-syndic transmet au notaire chargé de la vente le montant que l’acquéreur doit verser au cédant au titre de sa participation à ce « fonds mutuel de prévoyance ».
    
A 4 – Ajouter in fine de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les dispositions suivantes :
« En cas d’emprunt collectif, le syndicat coopératif ne sera pas tenu au cautionnement solidaire ».
    
A 5 - Ajouter in fine de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les dispositions suivantes :
 «Un syndicat coopératif de copropriété pourra rémunérer les salariés chargés de l’entretien des parties communes de l’immeuble en indivision entre les copropriétaires à l’aide de « Chèques Emploi Service Universel – CESU ».
Les copropriétaires-occupants et les locataires bénéficieront de la déduction fiscale au prorata des millièmes du lot dans les millièmes généraux de la copropriété »  
                                                                                        

B – SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

B 1 – Supprimer à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7ème alinéa, le membre de phrase : « L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 … ».

B 2 – Compléter comme suit l’article 11-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 ainsi que les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application de l’alinéa 6 de l’article 25 ainsi que les frais engagés pour leur recouvrement est garantie par le privilège spécial immobilier du syndicat prévu à l’article 2374 du Code Civil ».

B 3 – Modifier comme suit l’article 2374, alinéa 1, du Code Civil : «  Le syndicat est préféré au vendeur et au préteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux ainsi que pour les frais engagés par le syndic pour leur recouvrement ».

B 4 – Compléter comme suit l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, alinéa a) in fine : « ... ainsi que les honoraires d’avocat et d’avoué ».

B 5 – Ajouter à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un article 8-2 rédigé comme suit : « Le promoteur d’un immeuble en copropriété ou la personne procédant à la vente par lot d’un immeuble doit remettre au premier syndic les plans de l’immeuble, les plans de recollement des réseaux ainsi que les références et notices d’emploi des équipements collectifs. Passé quinze jours,  après une mise en  demeure du syndic par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, il devra verser au syndicat une indemnité de cent euros par jour de retard ».

B 7 – Inclure dans la loi de Finances les dispositions suivantes : «  Le plafond majoré des Livrets A des Associations et des Syndicats de copropriétaires est porté à 153.000 euros ».

C– GRANDS ENSEMBLES IMMOBILIERS

C 1 – Compléter comme suit l’article 26 de la loi  n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Toutefois dans les copropriétés comportant plus de 150 lots, il pourra être procédé à ce second vote lors de la même assemblée ».

C 2 – Ajouter à la fin de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10.07.1965 un article :
« Dans les ensembles immobiliers de plus de 500 lots comportant plusieurs bâtiments, il pourra être institué un «  Plan de solidarité » destiné à faciliter la réalisation de gros travaux par une action  de mutualisation Chacun des copropriétaires contribuera par des versements trimestriels à la constitution de ce fonds qui sera géré par le syndicat, et, en cas de pluralité de syndicats, par l’Union ou l’A.S.L. chargée de gérer les équipements communs. Lors de la constitution du « fonds de solidarité », il sera déterminé un planning de tranches de travaux ».

« Dans les copropriétés de plus de 500 lots, chaque copropriétaire s’opposant dans le délai de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne peut faire obstacle à la réalisation des travaux d’amélioration régulière-ment décidés à la majorité de l’article 26 si le nombre de millièmes de son lot est inférieur à cinq pour cent des millièmes généraux. Il peut toutefois obtenir du tribunal une indemnité en  fonction du préjudice qu’il est censé subir ».

N. REF. MT/fd 2012/129

Courbevoie, le 21 septembre 2012
Madame le Conseiller Logement
Cabinet de Mme la ministre de l'ECOLOGIE,
du DEVELOPPEMENT DURABLE et de L'ENERGIEJ
Hôtel de ROQUELAURE
246 BOULEVARD SAINT GERMAIN
75007 PARIS

Madame le Conseiller,

Vous avez bien voulu nous recevoir pour évoquer le problème du financement des travaux d'économie d'énergie des immeubles en copropriété, et je vous en remercie.

La récente Conférence Environnementale a placé parmi les priorités du gouvernement la rénovation thermique des bâtiments et notamment des immeubles en copropriété.

Les syndicats de copropriété souffrent de maladies génétiques :
* bien que les charges de copropriété représentent 42 milliards d'euros par an, les aspects économiques de la gestion des copropriétés n'ont jamais été pris en compte par le ministère de la Justice chargé de ce secteur ! Le ministre du Logement s'est toujours considéré comme supplétif et c'est sa sous-direction  des affaires juridiques qui en a la charge.
Pour obtenir le privilège spécial immobilier - qui a permis de sauver des copropriétés en difficulté financière - il a fallu une intervention particulière du Premier ministre de l'époque !
* la loi du 10 juillet 1965 a été inspirée de la coutume grenobloise ; elle privilégie le propriétaire au détriment du syndicat.
Les emprunts collectifs étant jugés par la Chancellerie comme une hérésie, chaque copropriétaire doit se débrouiller pour emprunter personnellement les fonds nécessaires au financement des gros travaux : rénovation de l'immeuble, obligation de sécurité incendie, ascenseur (8 milliards d'euros), plomb (6 milliards d'euros) et,  demain, travaux importants d'économie d'énergie (20.000 à 40.000 euros par logement).

Pour tenir compte du récent nomadisme des copropriétaire (8 ans de présence en moyenne) et du nombre croissant de personnes âgées et de jeunes ménages incapables d'obtenir un prêt bancaire, les travaux d'économie d'énergie doivent être financés par des éco-prêts d'une durée de quinze ans.

Pour ceci, il importe de sécuriser les copropriétaires et les banques contre les risques d'impayés en supprimant dans la loi du 1er juillet 1965 :
- l’obligation de l’unanimité pour contracter un prêt collectif au nom du syndicat  (obligation récente de la loi  WARSMANN, non approuvée par le Sénat). En effet, la caution solidaire exigée pour  y  échapper est très onéreuse (1,99 % par an)
- la limitation de durée du privilège spécial du syndicat des copropriétaires (actuellement de trois ans, alors que les éco-prêts seront d’une durée de 15 ans), ceci afin  de supprimer les irrécouvrabilités de charges. Etendre ce privilège à toutes les dettes des copropriétaires même à ceux dont le lot est propriété d'une société.
- la dérogation à l’obligation d’ouverture d’un compte  bancaire séparé : les banques doivent pouvoir prélever les échéances trimestrielles des prêts sur le compte du syndicat.
     
Par ailleurs, les banques ne sont pas équipées pour assurer le contrôle de l'exécution des travaux ; il faudrait que l'ADEME agrée des organismes de contrôle comme cela existe en matière de sécurité ?

- Enfin, il paraît indispensable de mettre en place des prêts relais pour le financement des études coûteuses indispensables pour présenter une demande d'éco-prêt à une banque et obtenir l'accord pour les travaux et leur financement à l'assemblée générale. Ces prêts à taux d'intérêt réduit et d'une durée de 3 ans seront remboursables "in fine" capital et intérêts. Ils pourraient provenir des fonds de la collecte du livret A. Il y a un précédent : les prêts productivité des P.M.I. dans les années 60 ...


Je reste à votre disposition pour tout complément d'information que vous souhaiteriez et pour participer éventuellement à la rédaction des amendements nécessaires à la future loi Logement;

Je vous prie de croire, Madame le Conseiller, à l'assurance de mes sentiments sincères.

Le Président,
Michel Thiercelin