Propositions concernant les syndicats coopératifs de copropriété

Les syndicats coopératifs ne se distinguent que par le mode de désignation du syndic : copropriétaire, membre du Conseil syndical, élu par celui-ci, et, par l’obligation absolue de disposer d’un compte bancaire au nom du syndicat.

► Corrections à apporter à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Il est indiqué dans cet article que « le syndicat peut revêtir la forme du syndicat coopératif » :

« dans le cas où l’administration est confiée à un syndicat coopératif ».La mention « à forme… coopératif » est inappropriée (dans le Petit Robert « qui ressemble à ») et peut à tort donner à penser qu’il s’agit d’un autre type de groupement nécessitant un nouveau statut …

Il est donc proposé de remplacer dans l’article 14 les termes « la forme du syndicat coopératif» par : « le mode de gestion du syndicat coopératif ».

► Intégrer l’article 93 de la Loi « Engagement pour le Logement » à la Loi du 10 juillet 1965
La loi du 31.12.1985 avait instauré les « Unions coopératives » pour permettre à des syndicats coopératifs de disposer d’un outil commun de gestion administrative et comptable.

Lors de l’examen de la Loi S.R.U., le Sénat - en procédant à une réécriture de l’article 29 de la loi du 10.07.1965 - a omis le paragraphe concernant ces « Unions Coopératives ».

Cette omission a été réparée par l’article 93 de la Loi «Engagement National pour le Logement» du 13 juillet 2006. Cependant, ce texte depuis cinq ans n’a pas été incorporé à la loi du 10 juillet 1965 !

Il est demandé qu’il soit inclus à la fin de l’article 29-1 de cette loi.

► Constitution de « fonds mutuels de prévoyance »
Les sociétés coopératives (loi du 10.09.1947) ont l’obligation d’instituer des « fonds de réserves impartageables ». C’est le cas notamment des « Sociétés coopératives H.L.M. » qui agissent dans le domaine de l’accession à la propriété.

De nombreux syndicats coopératifs de copropriété s’en inspirant ont créé des « fonds mutuels de prévoyance » alimentés régulièrement par des versements des copropriétaires et qui sont propriété du syndicat.

En  cas de mutation d’un lot, il n’est pas procédé à un remboursement au cédant, mais il est indiqué au notaire chargé de la vente le montant de la part du cédant afin que celle-ci lui soit remboursée par l’acquéreur. Cette pratique n’a jamais entraîné de contentieux.

Il faut noter que l’obligation de constituer des « réserves impartageables » figure dans la législation de la copropriété au Québec, aux Pays Bas et en Suède. Une telle pratique facilite la réalisation des gros travaux sans mettre les copropriétaires en difficulté !

Il est en conséquence demandé de légaliser cette pratique par un ajout à l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.

► Emprunt des syndicats coopératifs
La loi WARSMANN sur la copropriété (non approuvée par le Sénat)  impose aux syndicats de copropriété qui souhaiteraient contracter des emprunts collectifs pour le financement de leurs gros travaux notamment en matière d’économie d’énergie (Eco-prêt à taux zéro),  le cautionnement solidaire d’une société d’assurance (aucune ne serait intéressée …) ou d’une société financière  spécialisée (il n’en existe qu’une créée par l’ensemble des banques : le Crédit Logement).  L’intervention de cette société augmente considérablement le coût du crédit (1,99 % par an).

Les syndicats coopératifs – qui disposent obligatoirement d’un compte bancaire ouvert à leur nom et qui ont créé des « fonds mutuels de prévoyance » - n’ont aucune difficulté à obtenir des prêts collectifs des banques. Ils s’opposent à une telle contribution au profit des banques, laquelle ne se justifie qu’en cas d’absence d’un compte bancaire propre  dans le cas de gestion par un syndic professionnel !

Il est donc demandé que les syndicats coopératifs soient dispensés d’une telle obligation

► Chèque Emploi Service Universel –CESU
La « Loi de Cohésion Sociale » a institué les « Chèques Emploi Service Universel – CESU » afin de faciliter le paiement des rémunérations des emplois à la personne à domicile.

Or, les syndicats,  mandataires des copro-priétaires, ne peuvent se servir des CESU pour payer les salaires des employés d’immeubles chargés de l’entretien des parties communes en indivision entre les copropriétaires, alors qu’un propriétaire individuel peut, lui, les utiliser !

Il est demandé qu’il soit mis fin à cette injustice qui frappe les syndicats coopératifs, les seuls concernés.

L’usage des CESU contribuerait au maintien de nombreux emplois de gardiens d’immeuble qui sont menacés de disparition. C’est ce qu’avait indiqué M. le député Pierre LELLOUCHE dans une proposition de loi qui n’a pas encore fait l’objet d’examen.