Comparaison entre association syndicale libre et syndicat de copropriété
Le fonctionnement des « copropriétés » relève selon leur nature des deux législations suivantes :
► Les Associations Syndicales Libres – A.S.L. avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret d’application du 3 mai 2006 - sont des groupements de terrains à bâtir dont la constitution est obligatoire lors de la création d’un lotissement. Chaque coloti est propriétaire d’un lot (terrain) sur lequel il édifie un bâtiment (le plus souvent une maison individuelle). L’A.S.L. gère les parties communes (espaces verts et/ou boisés, voiries, réseaux d’eau et d’égout) ainsi que les équipements communs (lampadaires, portail automatique, pompe de relevage, bassin de rétention et, parfois, tennis, piscine, réseau interne de T.V.).
► Les Syndicats de Copropriétaires existent dès lors qu’il y a deux propriétaires de logement dans un même immeuble ; ils sont régis par les lois du 10 juillet 1965 et 13 juillet 2006 et les décrets d’application du 17 mars 1967 et du 27 mai 2004. Ce sont des groupements de personnes : chacune de celles-ci possédant un logement et un pourcentage des parties communes de l’immeuble (terrain, murs porteurs, toiture, escaliers, espaces verts) ainsi que des équipements (chaufferie, ascenseur, V.M.C., antenne TV). Les parties et équipements communs sont en indivision entre les propriétaires.
Une confusion existe souvent entre ces deux types de copropriété, d’autant plus que des lotissements - outre des maisons individuelles - comprennent quelquefois un petit nombre d’immeubles collectifs et que plusieurs syndicats de copropriété peuvent créer une A.S.L. pour gérer les terrains et équipements que leur sont communs. Cette confusion résulte aussi du fait que dans les A.S.L., l’assemblée générale désigne pour gérer un « syndicat » composé de colotis, alors que dans les copropriétés d’appartements la même terminologie désigne l’organisme qui gère l’indivision dont l’assemblée générale élira parmi les copropriétaires un « Conseil syndical » pour assister le « syndic » chargé de la gestion.
On examinera ci-dessous quelques points qui différencient ces deux groupements :
► CONSTITUTION : L’A.S.L. est dotée d’un « statut » qui doit être déposé à la Préfecture (ou sous-préfecture) et faire l’objet d’une publication au Journal Officiel. L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire. Le Syndicat de copropriétaires est doté d’un « règlement de copropriété ». Celui-ci est établi par un Géomètre-expert qui dresse l’état de division (description des lots et des millièmes d’indivision qui leur sont affectés) et réalise les plans de l’immeuble avec indication de chacun des lots. Un notaire rédige ensuite le règlement de copropriété et procède à sa publication à la Conservation des Hypothèques.
► OBJET : Dans les A.S.L., chaque coloti est propriétaire de son bâtiment. Il est seul responsable de sa gestion. Lorsque l’im-meuble comprend plusieurs logements, il doit être créé pour le gérer un « syndicat de copropriétaires » L’A.S.L. n’intervient pas dans la gestion de ce syndicat. L’A.S.L. est propriétaire des terrains et équipements communs dont elle assure la gestion. A noter que certaines A.S.L. cèdent à la Commune leurs voiries et réseaux.
Le Syndicat de copropriétaires ne possède rien. Il n’est que le gestionnaire des parties et équipements communs. Ceci explique les difficultés que celui-ci rencontre pour contracter des emprunts nécessaires au financement de la rénovation des immeubles. Pour y remédier, il a fallu le doter d’un privilège spécial qui - en cas de vente d’un lot - lui permet d’être payé par priorité même devant des créanciers hypothécaires ou le Trésor Public
Actuellement, ce privilège ne couvre que les dettes des trois dernières années du copropriétaire débiteur (y compris l’année en cours). Cette limitation devra être supprimée pour que le syndicat puisse contracter des prêts à long terme (15 ans pour les éco-prêts). A noter que le syndicat pourra exceptionnellement devenir propriétaire, par exemple d’un terrain acquis pour construire un parking, ou bien à la suite d’une saisie immobilière infructueuse d’un lot.
► GESTION : Dans une A.S.L., la gestion est démocratique : l’assemblée générale élit parmi les colotis : un président et un « syndicat » (trésorier, secrétaire) qui assurent la gestion. Dans les grandes A.S.L., il, pourra être fait appel au concours de techniciens salariés ou prestataires de services.
Dans un Syndicat de copropriétaires, la gestion est confiée à un syndic. Celui-ci peut être un professionnel extérieur au syndicat. Cependant, il peut opter pour une gestion démocratique en désignant comme syndic un copropriétaire bénévole (très petite copropriété) ou en adoptant le mode de gestion du Syndicat Coopératif. Dans ce dernier cas, c’est le conseil syndical qui désigne parmi ses membres le Président-syndic.
► GESTION DE LA TRESORERIE : La trésorerie d’une A.S.L. est obligatoirement placée sur des comptes (bancaires et/ou Livrets) ouverts au nom de celle-ci. C’est le syndicat qui désigne le ou les titulaires de la signature (généralement le président et le trésorier). Dans un Syndicat de copropriétaires, la trésorerie doit également être déposée sur des comptes ouverts au nom du syndicat. C’est le syndic (dans le cas du Syndicat Coopératif, le président et vice-président) qui possède la signature. La loi permet toutefois à un syndicat de renoncer à ce droit.
► ASSURANCES : Aucune obligation pour les A.S.L. Il est cependant sage de souscrire à une assurance Responsabilité Civile pour les gestionnaires bénévoles et pour les parties et équipements communs ainsi qu’éventuellement à une assurance Multirisques lorsque l’A.S.L. possède des immeubles ou équipements coûteux. La plupart des règlements de copropriété comportent l’obligation de souscrire à une assurance Multirisques pour les parties et équipements communs. Il y a aussi obligation de souscrire à une assurance « Dommages » pour les travaux concernant la structure de l’immeuble. Enfin, une assurance Responsabilité Civile pour les membres du Conseil syndical est souhaitable.
► COMPTABILITE : Les Syndicats de copropriétaires doivent tenir une comptabilité conformément au Plan Comptable des copropriétés édicté par la loi S.R.U. du 1er juillet 2000. Les A.S.L. n’ont aucune obligation en matière de présentation de leurs comptes.
EN CONCLUSION :
Ces deux institutions, l’A.S.L. et le Syndicat de Copropriétaires sont très différents, notamment par leur objet. Toutefois, l’ordonnance du 1er juillet 2004 sur les A.S.L. a adopté certaines règles de la loi du 10 juillet 1965 : l’institution d’une hypothèque sur le lot d’un débiteur et l’obligation faite au notaire chargé de la vente d’un lot d’en informer le président de l’A.S.L. Les ensembles immobiliers comprenant plusieurs « Syndicats de Copropriétaires » situés sur un même terrain auront intérêt à opter pour la transformation de leur Association Syndicale en « Union de Syndicats » plus souple.