Propositions concernant l’ensemble des syndicats de copropriétaires
► Emprunts des Syndicats
Les syndicats de copropriétaires ont à faire, face à la réalisation de travaux très onéreux : mise aux normes et rénovation des ascenseurs (8 milliards d’euros), éradication des canalisations en plomb (6 milliards d’euros) et, demain, travaux d’économie d’énergie (30.000 à 40.000 euros par logement).
Pour éviter de mettre en difficulté certains copropriétaires et notamment les personnes âgées et les jeunes ménages, le syndicat doit pouvoir emprunter à long terme sans avoir à supporter le coût exorbitant d’un « cautionnement solidaire ».
Il est à cet effet proposé de supprimer la dérogation à l’obligation du compte bancaire séparé (article 18 de la loi du 10.07.1965).
La meilleure garantie d’une banque est en effet de pouvoir prélever les échéances trimestrielles du prêt sur le compte du syndicat.
Par ailleurs, il est proposé d’améliorer le privilège spécial immobilier du syndicat en l’étendant à toutes les dettes d’un copropriétaire envers de syndicat et ceci sans limitation de durée de façon à supprimer les irrécouvrables que craignent les banques et les copropriétaires.
Il est également demandé que le privilège s’applique en cas de faillite d’une société propriétaire de lots, ce qui est de plus en plus souvent le cas. Ces deux mesures sont de nature à rendre possible l’octroi de prêts collectifs au syndicat de copropriétaires.
► Frais de recouvrement de créances
Les lois S.R.U. et E.N.L. ont mis à la charge du copropriétaire débiteur les frais de recouvrement engagés par le syndicat.
Toutefois, la jurisprudence considère qu’ils ne concernent pas les honoraires d’avocat et d’avoué, ceux-ci relevant de l’article 700 du N.C.P.C. Dans les fait, il est constaté que les sommes attribuées au titre de cet article sont la plupart du temps dérisoires …
Certains auteurs préconisent d’ailleurs que la part des honoraires d’avocat non couverte par l’article 700 reste à la charge du copropriétaire débiteur.
Il est proposé de remédier à ce problème en incluant tous les hono-raires d’avocat et d’avoué dans les « frais nécessaires ».
► Obligation du promoteur
Une recommandation de la Commission de la Copropriété, qui siège auprès du ministère de la Justice, demande au promoteur ou à la personne mettant un immeuble en copropriété de communiquer au premier syndic les plans de l’immeuble ainsi ceux de recollement des réseaux. Cette recommandation est jusqu’à présent restée sans effet dans la majorité des cas et les syndics éprouvent de ce fait des difficultés à mettre en place le Carnet d’Entretien des immeubles.
Il est donc demandé d’inclure cette recommandation dans la loi du 10 juillet 1965.
► Plafond majoré des Livrets A
Pour tenir compte de l’inflation depuis l’établissement à 76.500 euros du plafond majoré des Livrets A des Associations et des Syndicats de Copropriétaires, il est proposé de porter ce plafond à 153.000 euros.
Une telle mesure pourrait être prise lors d’une prochaine loi de finances.