La copropriété et ses modes de gestion
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La copropriété est une forme très ancienne d'habitat collectif (mentionné pour la première fois dans le Code d'Hamourabi : 2.500 ans avant J.-C.). Son fort développement est lié à la croissance urbaine et à la raréfaction des terrains constructibles. Avec 8.600.000 logements, la copropriété concerne désormais trente-deux pour cent de la population française. |
Elle se répartit en deux catégories :
Les copropriétés d'appartements
(7.500.000 logements) régies par la loi du 10 juillet 1965 avec deux modes de gestion :
- Mandat donné par l'assemblée générale à un syndic : Cabinet d'Administrateur de Biens (syndic professionnel) ou copropriétaire, rémunéré ou non (syndic non professionnel)
- Syndicat coopératif : gestion par le Conseil syndical. Celui-ci désigne parmi ses membres le "Président-syndic" et, éventuellement, un "vice-président" non rémunérés.
C'est le Règlement de Copropriété qui constitue les "statuts" de ce type de groupement. Il est publié par un Notaire à la Conservation des Hypothèques.
Les copropriétés pavillonnaires
(1.100.000 logements) avec deux systèmes de gestion
- Copropriété régie par la loi du 10.07.1965 (cf.ci-dessus). Le terrain, les murs et les toitures sont des parties communes. Ce système était utilisé afin de pouvoir bénéficier de financements H.L.M.
- Association Syndicale Libre (A.S.L.) régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004. Ce système est obligatoire pour les nouveaux lotissements. La gestion est de type coopératif : l'assemblée générale élit parmi les co-lotis des syndics qui forment le "syndicat" (Conseil syndical). Celui-ci désigne parmi ses membres : un président, un trésorier et un secrétaire.
Les A.S.L. constituées antérieurement à l'ordonnance du 1er juillet 2004 doivent mettre leurs statuts en harmonie avec celle-ci, les déposer à la Préfecture et les publier au Journal Officiel.
Importance de la gestion coopérative
Une étude de l'Association Nationale d'Information Logement (ANIL) indique qu'un quart des copropriétés est géré par des représentants élus des copropriétaires (syndic non professionnel, syndicat coopératif, A.S.L.). Cette proportion atteint 38 % en province.
C'est à la suite de l'appel de l'Abbé Pierre, en 1954, que diverses organisations sociales entreprennent la construction de logements dans le cadre de "Sociétés Coopératives de Construction" qui se transformeront en "Sociétés Coopératives de Gestion", puis en "Syndicats Coopératifs de Copropriété" institués par la loi du 10 juillet 1965.
Les petits immeubles (moins de dix logements), surtout situés en province, n'intéressent pas les syndics professionnels ! Ils sont le plus souvent gérés par un copropriétaire "syndic non professionnel" et bénéficient d'obligations comptables allégées.
Les grandes copropriétés (plus de cinq cents lots) n'ont pas la faveur des syndics professionnels qui ne disposent pas toujours des collaborateurs compétents. Elles sont donc souvent gérées selon le mode du "Syndicat Coopératif". Certaines ont cependant un Administrateur de Biens mais, dans ce cas, le Conseil syndical agit comme celui d'un "syndicat coopératif".